MẬT ĐỘ XÂY DỰNG – CÁCH TÍNH VÀ CÁC QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT

Mật độ xây dựng là khái niệm quan trọng mà các chủ đầu tư cần phải nắm rõ để có thể giải quyết các vấn đề pháp lý hoặc xin giấy phép xây dựng. Vậy theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-BXD, mật độ xây dựng được định nghĩa như thế nào, cách tính ra sao và  làm sao để xác định mật độ xây dựng chuẩn với từng hạng mục thi công? Hãy cùng N&N Home tìm hiểu trong bài viết dưới đây

Mật độ xây dựng

Lưu ý, bài viết có sử dụng thông tin từ những văn bản pháp luật hiện hành. Bạn đọc có thể tham khảo để hiểu thêm chi tiết về quy định của cơ quan pháp quyền nhà nước xã hội chủ nghĩa 

  • “Căn cứ Quyết định số 04/2008/QÐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (Căn cứ chung)”;
  • “Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minhh”;
  • “Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009 : Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”
  • Thông tư 07/2019/TT-BXD  ngàu 7/11/2019 của Bộ Xây dựng về việc Sửa đổi, bổ sung, thay thế một số quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10 tháng 3 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng “

 MẬT ĐỘ XÂY DỰNG LÀ GÌ?

Mật độ xây dựngtỷ lệ đấtcông trình xây dựng (nhà ở, khu chung cư…) chiếm trên tổng diện tích của toàn bộ lô đất. Diện tích này không bao gồm phần diện tích của những công trình bên ngoài như: các tiểu cảnh sân, bể bơi,… Ngoại trừ, sân tennis hoặc các sân thể thao chiếm phần diện tích lớn tính trên tổng diện tích đất nền.

Ví dụ:

  • Diện tích đất của nhà bạn 5mx25m = 125m2.
  • Phần diện tích bạn xây nhà: 5mx20m = 100m2.
  • Phần sân trước bạn chừa 5m: 5mx5m=25m2
  • Như vậy mật độ xây dựng nhà bạn là: 100m2/125m2 x100 = 80%; trong đó phần xây dựng nhà là 80% (tương ứng 100m2) Phần chừa sân 20% (tương ứng 25m2)

Tìm hiểu thêm về: Xây Nhà Dưới 30m2, 40m2,… Xây Nhà Diện Tích Nhỏ Có Cần Giấy Phép Xây Dựng Không?

THIẾT KẾ NHÀ NHỎ 30M2

 HAI LOẠI MẬT ĐỘ XÂY DỰNG

Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật)

Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình)

 CÁCH TÍNH MẬT ĐỘ XÂY DỰNG 

Thước đo mật độ xây dựng phổ biến nhất là “tỷ lệ diện tích sàn”, được gọi với các thuật ngữ như FAR, FSI, FSR và tỷ lệ lô đất – tỷ lệ diện tích sàn trên diện tích đất. Đây là cách tính được sử dụng rộng rãi nhất để hạn chế sự phát triển hàng loạt trên bất kỳ lô đất nhất định nào.

Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Sơ lược theo quyết định 135/2007/QD-UBND TP.HCM và 45/2009/QD – UBND TP.HCM, mật độ xây dựng ở nội và ngoại ô thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Diện tích tối đa =<50751002003005001000
Mật độ XD tối đa (%)Quận nội thành100908580757065
Huyện ngoại thành100908070605050

 

Tham khảo thêm về: HỒ SƠ THIẾT KẾ NHÀ PHỐ | THÀNH PHẦN và VAI TRÒ | N&N HOME

Hồ sơ thiết kế nhà phố

3 QUY ĐỊNH VỀ MẬT ĐỘ XÂY DỰNG CỦA NHÀ NƯỚC

Quy định chiều cao tối đa của tầng

Chiều cao lộ giới L (m)Tầng cao tối đa
L = 205
12 L < 204
6 L <124
L < 63

Qui định về khoảng lùi công trình căn cứ theo lộ giới

Khoảng lùi xây dựng là phần đất được cấp trong sổ nhưng không được phép xây dựng vì vướng lộ giới quy hoạch. Có thể được xây dựng làm sân, cổng những công trình không kiên cố.

Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)Chiều cao công trình xây dựng (m)
<= 16192225>=28
<1900346
19-2200036
22-2500006
>=2500006

Nói đơn giản, nếu nhà bạn xây nhà với chiều cao 22m trên đường có lộ giới tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình 17m thì bạn phải chừa một khoảng lùi 3m

Qui định về số tầng xây dựng

Chiều rộng lộ giới (m)Tầng cao cơ bảnSố tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (tầng)Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mai – dịch vụ (tầng)Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn (tầng)Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m)Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa (tầng)Tầng cao tối đa (Tầng)
(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)
I >= 255+1+1+17.0m7+18
20 =< L < 255+1+1+17.0m6+28
12 =< L < 204+1+1+15.8m5+27
7 =< L < 124+10+15.8m4+26
3.5 =< L < 73+1005.8m3+14
L < 3.530005.8m3+03

Độ vươn của ban công, ô văng tuỳ thuộc vào lộ giới.

Lộ giới là chỉ điểm cuối chiều rộng của con đường tính từ tim đường sang hai bên, vì còn khoảng lưu thông từ mép đường đến điểm chỉ lộ giới. Thường người ta sẽ cắm các cọc lộ giới 2 bên đường để cảnh báo người dân không được xây dựng những công trình kiên cố trong phạm vi của các mốc lộ giới.

Mật độ xây dựng

Ô văng là phần cấu kiện được đặt ngay phía trên của lanh tô cửa sổ. Nếu lanh tô có nhiệm vụ đỡ khối tường nằm ở phía trên cửa sổ, cửa đi; thì ô văng giúp che nắng, che mưa cho cửa sổ. Được xây dựng nhô ra khỏi mặt tường với một khoảng cách theo quy định của nhà nước.

Mật độ xây dựng

Chiều rộng lộ giới L (m)Độ vươn tối đa (m)
L >= 201.4
12 =< L < 201.2
6 =< L < 120.9
L<60

Nếu nhà bạn nằm trên đường có lộ giới từ 12 đến 20m, bạn có thể xây ban công rộng 1,2m. Diện tích này đủ để bạn đặt 1 chiếc bàn, 2 cái ghế và tận hưởng buổi sáng nhâm nhi tách cà phê trước khi bắt tay vào công việc.

Tận hưởng bản thiết kế với mật độ xây dựng hợp líTận hưởng bản thiết kế với mật độ xây dựng hợp lí

Ngoài ra, người dân tại các khu vực khác nhau cũng cần biết và tuân thủ các nguyên tắc về mật độ xây dựng như sau:

  • Nhà có hẻm không được lên sân thượng
  • Đối với đường nhỏ hơn 7m: Qui định xây 1 trệt, 1 lửng, 2 tầng và sân thượng
  • Đối với đường nhỏ hơn 20m: Qui định xây 1 trệt, 1 lửng, 2 tầng và sân thượng
  • Đối với đường lớn hơn 20m: Qui định xây 1 trệt, 1 lửng, 4 tầng và sân thượng
  • Đối với trục thương mại: Xây 5 tầng
  • Đối với trục đường thương mại Luỹ Bán Bích 3,5m

 LỜI KẾT

Hãy cho N&N Home chúng tôi cơ hội được dựng xây ước mơ của bạn ngay hôm nay: gọi vào Hotline 0945 170 909 hoặc xem qua Báo Giá Xây Nhà Trọn Gói để được đội ngũ N&N Home tư vấn kĩ hơn về dịch vụ thiết kế quán cà phê trọn gói với cam kết bảo hành 5 năm uy tín nhé!

Theo dõi chúng tôi trên Facebook: https://www.facebook.com/nhathaugiare

—————————————————————

N&N Home Design & Construction – Đồng hành xây dựng tổ ấm

Địa chỉ: 15 KDC Vườn Cau, P.Hiệp Bình Phước, Q.Thủ Đức

Mail: trongoixaynha@gmail.com

Website: trongoixaynha.com

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Logo

THÔNG TIN CƠ BẢN
Chiều dài (m)
Chiều rộng (m)
Vị trí xây dựng / chi tiết – Quận nội thành trung tâm (7 quận): gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh
– Quận nội thành (9 quận): gồm các quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp
– Quận ngoại thành (4 quận và 4 huyện): gồm các quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.
Loại công trình
Mức đầu tư
Diện tích: 0 m2Đơn giá: 0 vnđ/m2
Diện tích xây dựng: 0 m2
Thông tin chi tiết (Nhà Phố)
Số tầng: Móng: Mái:
Tầng hầm: Hẻm:

    NHẬN DỰ TOÁN CHI TIẾT
    Họ và tên

    Số điện thoại

    Email